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解读:房价止跌回升房产新政会吹大楼市泡沫吗?

| 2020-01-11

  依靠房产聚积财富的“大好时光”,房地产市场“超级繁荣”的时期已经结束了!中国的房子已渐渐地理性回归其居住功能,不再是投资发财致富的工具了。
  
  3月下旬,中国国家统计局公布的数据显示:2月,中国70个大中城市新建住宅销售价同比下跌5.7%。这是自2011年1月起,现行《住宅销售价格统计调查方案》实施以来的大降幅,而且连续第六个月下跌。从环比来看,2月新建住宅销售价格较上月跌0.4%,连续第十个月下滑……
  
  就在国家统计局的数据刚公布不久,3月30日,中国人民银行、住房城乡建设部和中国银行业监督管理委员会下发通知,宣布了降低购房首付比例,首套房首付比例低降至20%,二套房低降至40%。中国财政部同时发文,将个人出售和购买普通住房免征营业税的门槛,由五年下调至两年。
  
  这出台的一系列政策,被称为“房产新政”。于是,此次放松房产新政,将使中国房价止跌回升的议论再起。这样的可能性大吗?我不敢苟同。
  
  因为,从前年底开始,中国人依靠房产聚积财富的“大好时光”,房地产市场“超级繁荣”的时期已经结束了!中国的房子已渐渐地理性回归其居住功能,不再是投资发财致富的工具了(包括投资门面店,风险也相当巨大)。
  
  从经济学上来说,归根到底,任何人类基本的需求(比如空气、水资源、粮食等),本不该成为金融投资产品(更不能被用来进行投机炒作)。房子是普通百姓的生活必需品,也是他们购买的大宗商品,即使花费了终生积蓄,绝大多数家庭也都需要问银行贷款,否则就买不了房子。
  
  也恰恰是这一信贷消费模式的特点,严重扭曲了楼市的供求关系—只要有购房意愿,就能从银行获得房贷,这人为地扭曲了真正的供求关系(在经济学中,真正的“求”是指不仅需要,而且有能力支付)。
  
  显然,前些年的楼市热,很大的原因是来自无数的投资者将买房已不只是单纯地居住,而是视买房为盈利丰厚的投资工具了。加上全球大环境是各国央行都不断降低利率、使得世界多地房价日日朝上涨。而房价越上涨,就越会激发还会不断地朝上涨的投资预期(其实严格来说是投机心态)。于是,楼市泡沫越吹越大,所以房价越炒越高。结果,购房者从银行贷款的数目也就越大,借贷的杠杆越来越高。
  
  但是,有史可鉴,房地产过热往往和经济危机如影随形,持续高房价必将导致金融危机、甚至经济危机!由于房地产必将衍生出巨额的借贷,银行体系都将面临“债务减记”的风险。根据现代经济学费舍尔的理论,通缩的风险来源于债务,无论是企业还是个人,在面对持续攀升的债务之际,便不得不紧缩消费开支,消费能力之所以下降,就是债务水平提高的后果。
  
  只有将房子恢复其主要居住功能,把房子视为像电视和汽车那样的消费品,而非投资(甚至投机)产品,中国经济才能确保可持续的健康发展。
  
  值得欣慰的是,4月18日,国家统计局新数据显示,与3月份相比,在70个大中城市中,房价下降的城市有50个,上涨的城市有12个,持平的城市有8个。环比价格变动中,高涨幅为0.7%,低为下降0.9%。与去年同月相比,70个大中城市价格全部下降。从这些数据中可以看出,整体而言,除了一线城市外,绝大多数的房价依然下跌,反映了真实的供求关系,中国楼市依然还在理性回归之中。
  
  然而,中国在经历了多年巨大的投资热潮后,近几年的投资增长率在逐步下降。从长远来看,随着中国经济增速减缓,房市价量齐跌(除了北京、上海等一线城市可能不变),土地收入减少,就像美国2008年金融危机爆发之后,尽管美联储实行超低利率的政策,但银行为了自保惜贷,整个社会债务陷入自我紧缩的循环之中。事实上,目前全球都有进入通缩的危险,中国也不例外。李克强总理也强调了,中国正迎来输入型的通缩!
  
  但愿“房产新政”不会再一次吹大中国楼市的泡沫!

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